close
△此音頻大小為8.31MB
前天，我發表瞭《北三縣會不會劃進北京，聽聽北京市長怎麼說》的觀點，指出北三縣劃進北京的可能是零。
文章發表後，很多網友說，不奢望北三縣劃進北京瞭，那麼北三縣的房子到底什麼時候會反彈？
需要說明的是，從我的投資理念來講，期盼房價反彈的人越多，那麼越不可能反彈，因為期重低音一定要裝電容嗎盼反彈的多數人的目的根本不是要買房，而是要賣房。就像總有人編造謠言來刺激樓市，而編造謠言的目的就是刺激接盤俠接盤好順利出貨。
而北三縣最核心的問題就是前期漲幅過大，積攢瞭太多的獲利盤，除非有特別驚天的消息才可能消化掉獲利盤，讓房價重新走上上升趨勢。
比如兩年前，我帶進一百多人佈局香河，那時房價隻有五千元，後來香河漲到兩萬多元，現在回調後基本穩定在一萬七八左右。跟五千元我們的買進價相比，仍然有數倍的漲幅。
大傢可能會說，北三縣房價的回調完全是調控的結果，如果取消調控，北三縣還會繼續大漲。這個問題看似有道理，但是卻是個悖論。因為北三縣雖然限購，但並不嚴厲，對外地人有三年社保的限制，但是本地人卻沒有任何限制，如果北三縣確實有價值的話那麼現在本地人應該沖進入抄底才對，但本地人現在也沒有沖進入。
和北三線對標的北京商住公寓的限購令的嚴厲程度要遠遠高於北三縣，不僅外地人包含本地人都不能買，可以說全世界找不到嚴厲程度超過北京商住的限購令瞭，但是仍然擋不住有人註冊公司買進北京商住，而支撐這些人花錢辦公司買進北京商住的原因隻有一個，那就是北京商住的價值遠遠被低估。
俱樂部剛剛眾籌瞭房山良鄉大學城地鐵上蓋的綠地悅公館項目
那麼就來看看北京商住跟北三縣住宅的對此，以我們剛剛佈局團購瞭二十套的房山良鄉大學城地鐵上蓋的的綠地悅公館項目為例，北三縣毛坯單價平均兩萬元，而良鄉地鐵精裝修房價也隻有兩萬出頭，刨去精裝修費用，良鄉跟北三縣價格接近，甚至遠遠低於燕郊。而燕郊屬於河北，在六環外面，地鐵開通還要好幾年，燕郊房產基本都是小品牌，僅有的幾所大學還都是四五流。反觀良鄉大學城，地鐵已經開通，屬於北京五環外六環裡，大學都是一流大學，其他配套更優質。所以聰明的投資者自然明白應該投資哪裡。
大傢可能會說，燕郊是住宅，良鄉是公寓，沒有可比性。但是我們做投資目的就是看誰的未來漲幅高就投資哪裡，不管是公寓還是住宅。那麼我們就在看看公平的比較，去年八月位於通州的萬科城市之光loft公寓單價25000，而燕郊住宅的單價也是25000，同一時間點買進價格相同，而現在再看看，燕郊房價還是兩萬五，而萬科城市之光四萬多，最重要的是燕郊根本賣不出去，而萬科城市之光隨時可以轉讓變現（如果誰有公司名義的萬科城市之光公寓可以隨時聯系我們收購）。很清楚瞭，誰更有投資價值瞭。
所以，北三縣不是不能佈局，而是佈局時間點還沒有到，需要到瞭我反復提出的四個抄底條件滿足以後才可以佈局。從私心來講，我個人非常希望北三縣房價大漲，因為我本人名下還有五套北三縣的住宅，房價漲瞭我自己最高興，可是願望不能代表市場，市場的本質就是不斷尋找價值窪地的工具，兩年前北三縣確實是價值窪地，所以我代領大傢佈局五千元的香河，現在北三縣大漲後就不是價值窪地瞭，所以我們就尋找新的價值窪地佈局，眾籌現在房價低於北三縣但是租金遠遠高於北三縣的北京商住公寓。
大概兩年後，等北京公寓價格飛起來以後，那時我們可以賣掉公寓（因為北京公寓可以隨時轉讓所以隻要價格合適就可以賣出），我相信北三縣還會有機會，那時一定是沒人敢買的主動式重低音電容時候，也就是我帶進大傢瘋狂買進的時候。
美房網首席特約分析師
康輝（meikang989），畢業於北京理工大學應用數學系，長期從事宏觀經濟分析和房地產市場研究，已發表八百餘篇房地產觀點見諸各大媒體。
美房網康老師助理
參加線下活動請添加康老師投資俱樂部助理個人微信（mkbjf05）咨詢。
精選文章
什麼樣的商住公寓價格會超越住宅？
房山良鄉大學城的公寓有投資價值嗎？
資產證券化工具REITs，讓公寓玩出新天地
為什麼本輪住宅房價下行是由學區房領跌？
用公司名義購買公寓未來如何轉讓，轉讓的註意事項
康老師文章經典系列：
眾籌精選：
眾籌解析｜loft公寓｜市場痛點｜商住轉讓｜穩賺不賠
政策解讀：
共有產權｜租售同權｜七城限售｜首套房利率｜資產證券化
樓盤考察：
城市副中心｜西安樓市｜青劍湖板塊｜租金抵月供｜皮草大世界
投資有道：
固定收益｜世聯行｜萬科股價｜房價租售比｜環京樓市｜學區房
責編汽車音響改電容｜秀鑫
校對｜甘雨
部分圖片來源網絡
免責聲明：本文僅代表作者觀點，不代表房天下立場。本文系作者授權房天下房產圈發表，未經許可，不得轉載。
AUGI SPORTS｜重機車靴｜重機車靴推薦｜重機專用車靴｜重機防摔鞋｜重機防摔鞋推薦｜重機防摔鞋
AUGI SPORTS｜augisports｜racing boots｜urban boots｜motorcycle boots
全站熱搜
留言列表
